В основном, случайное размещение (обновление вас на то, что я иметь делал вместо Оружейной Развитию):

Я пренебрегал Оружейный полностью за последние несколько дней, потому что я получил ботаник-съязвил пытаясь выяснить качество инвестиционной покупки недвижимости аренды. Это произошло, потому что мой новый жених, и я начал подсчитывая финансовые друг друга и поняли, что двойной доход оставит некоторый запас для инвестирования. И мы заметили некоторые близлежащие свойства, которые собираются для супер-дешевого, которые мы могли бы сдавать в аренду гораздо выше, чем ипотечные платежи.  

Так что я провел последние несколько дней усердно копаться в публикации IRS, и сделать таблицы, чтобы попытаться смоделировать относительный инвестиционный потенциал собственности в аренде, принимая во внимание весь соответствующего налогового кодекса. Частично из любопытства, частично на образование, но в конечном счете, потому что это возможно, мы могли бы сделать это в течение нескольких лет. То, что я нашел меня удивил. И я включил все на эта таблица, которые я отправляю, потому что другие могли бы найти это полезным, и время, проведенное что делает его иначе было бы потрачено на Оружейном развитии, что является то, что вы, вероятно, ожидали

Я не буду вдаваться в экстраординарные подробно об этом здесь (вне темы!), Но эта таблица предполагает, что первоначальные затраты на закрытие по кредиту являются вашими "инвестиции"И сравнивает ваше движение в чистой стоимости на фиксированную скорость изменения доходности актива. Каков ваш общий капитал&денежный выигрыш через весь цикл покупки, сдавать его в аренду, платить налоги, продать его, а затем платить больше налогов? Для этого конкретного свойства, это выглядит примерно 11% в годовом исчислении вернуться на 10 лет. Это хардкор!  

Оказывается, что цены на жилье резко упали, но цены на аренду нет. Возможно, это произошло потому, что хреново экономика сделала это очень трудно для людей, чтобы сделать что-либо о неэффективности рынка. Я уверен, что многие люди видят возможность, но не могут воздействовать на него, потому что они не могут получить кредит, и / или не имею капитала для первоначального взноса и закрытия расходов

Ничто из этого не является финансовой или налоговой консультации. Я просто подумал, что это может быть поучительно, и я уверен, что есть много типов инвесторов, читающих это. Может быть, у вас есть некоторый опыт работы с этим и волей PM мне ваши мысли по этому поводу!

Ваш уровень занятости кажется высоким, и ваши ежегодные цифры ремонта кажется низкими. (Не основываясь на какой-либо веских доказательств, только то, что говорит моя кишка, но моя кишка очень консервативны.) Кроме того, вы должны платить за управление, либо в стоимости вашего времени, или как наличные деньги на услугу. Если у вас есть хорошие друзья, которые нуждаются в доме в аренде, и вы не прочь потерять их как друзья, стоимость управления может быть значительно снижена.

Подробнее о заполняемости. Скорость размещение 95% не означает, что вы зарабатываете 95% рентного дохода каждый месяц, это означает, что вам нужно сделать ипотечные платежи из кармана в среднем в течение 12 месяцев в течение 20 лет. Это означает, что вам нужно $ 34k, чтобы закрыть, а не $ 22k, и вы должны быть бдительными не тратить, что резервный фонд на что-либо, но ипотечные платежи, и вы должны пополнить его первым, прежде чем принимать прибыль. Вы должны предположить, что эти 12 месяцев, которые вы должны платить из кармана придет в самое худшее время, когда вы оба потеряли работу и не имеют внешний денежный поток, чтобы сделать платежи с вашего регулярного дохода.

Кроме того, вы должны сопротивляться искушению окунуться в ремонтный фонд для непроизводственных расходов на ремонт. Если вы тратите меньше на ремонт в течение нескольких лет, чем вы запланированных, вы можете поспорить, что основная вода под лужайку собирается выскочить на следующий год и уничтожить вас, или буря отправит дерево через стену, или что нибудь. Не ждите, чтобы использовать страховой полис, чтобы покрыть вещи, которые на самом деле ремонт. Вы, вероятно, следует также поставить несколько лет стоит ремонт в фонд фронт, увеличивая свои расходы закрытия.

Хорошие новости придут несколько лет вниз по дороге, когда у вас есть несколько устройств, и вы можете начать делать обоснованные ожидания, что закон средних будет работать на вашей стороне, а не против вас.

Да, и за любовь бога, включить. Будем надеяться, что другая компания для каждого свойства. Невада не имеет корпоративных налогов на прибыль, и это очень легко включить там. Кроме того, вы получаете возможность летать в Лас-Вегас, чтобы подать заявку на банковские счета в человеке, который всегда весело. Это может быть бесполезным, хотя, так как ваше состояние может ударить вас с корпоративными налогами на прибыль на основе имущества, находящегося в аренду находящихся в государственной, даже если вы пытаетесь очень трудно правильно установить взаимосвязь в Неваде. Проверьте с вашим адвокатом (и получить адвокат). Возьмите корпорации серьезно, следить за всеми процедурами и вашими внутренними документами для письма, делать все документы по книге, не смешаться ваши средства. Когда вы дойдете до нескольких свойств, есть корпорация, которая владеет корпорацией, которые владеют им, и пусть, что проведение АМФА управления объединенными ремонтные и вакантные средствами.

Убедитесь, что ваш бухгалтер берет вас на лодке, что вы собираетесь купить его в рассрочку для хранения ваших книг прямо. (И получить бухгалтер.)

Спасибо за ответ! Конкретные свойства, мы смотрим на это кондоминиумы. Законы по-оф кондоминиумов являются стандартными, а это означает, что $ 5k замена HVAC примерно так же крайность, как ремонт становится, и это, наверное, раз в 10 лет (в большинстве). Все, что дороже, чем собирается быть покрыта либо HOA или страхование (т.е. каждого примера вы упомянули в своем предыдущем посте). Если сложить все приборы в 1100 квадратных футов кондо, она даже не добавить до $ 10k. Так что я думаю, что это на самом деле с ума, чтобы предложить я потратить $ 17k в течение 10 лет. Если бы я сделал, это было бы 99.5th процентиль рода вещи.

95% занятости приходится на время между арендаторами. Это, безусловно, не авансовый платеж вещь: вы можете заплатить немного авансом в то время как первый найти арендатора, но как только у вас есть поток дохода, периоды вакантности покрываются вашей прибыли в этой точке. Мне не нужно вносить больше денег с моего личного счета в банке, чтобы покрыть те, если я не был действительно безответственно с кассовой потока (который является противоположностью моей финансовой личности) / Хотя, возможно, я должен добавить немного в "наличные деньги, чтобы закрыть" чтобы покрыть первоначальный поиск арендатора - хотя даже это может быть минимальным, так как я мог бы найти кого-то, ожидая, чтобы закрыть.

Кроме того, это свойство будет находиться в одной и той же кондо ассоциации, как мы уже живем. Там нет необходимости платить управляющей компании за одно свойство, которое по стоянке. Если мы начинаем накапливать много арендных свойств, она может стать стоит. Таким образом, я полностью согласен с Вашей оценкой, если это был дом для одной семьи, но дисперсия на кондо является значительно ниже, чем на обычном доме. Платы HOA являются формой страхования. Кроме того, в данном конкретном Хоа, не было специальной оценки когда-либо в 25 лет, так как он был построен.

Тем не менее, я, как ваш совет о включении. Опять же, это может быть своего рода излишним для одного блока, особенно, когда это выглядит так наличности положительный, но если мы начинаем действительно попасть в него, похоже, есть много вариантов "оптимизирующий" наше налоговое бремя Очень интересно! И спасибо за обратную связь. Я буду исследовать Невада Налоговый кодекс!

Просто убедитесь, что финансирование для периодов между арендаторами. Если вы экономны по своей природе и имеют много сбережений, вы не против того, что деньги в указанный счет, и делать это будет напоминать вам, что если вы когда-либо использовать его, вы погружения в фонд с целью и что вам лучше быть вполне уверен, что цель не будет отображаться, когда вы меньше всего этого ожидаете.

Включение части не о налогах. И на самом деле, в зависимости от вашего состояния, вероятно, заставит вас платить больше налогов. Реальная цель состоит в том, что у вас есть неограниченная ответственность за то, что происходит в вашей собственности. Страховые полисы имеют ограничения, возможно, оставив вас на крючок для переростков. Имея каждое имущество, принадлежащее другой корпорация помогает защитить ваши другие активы. Если кто-то попадает в дом, который вы владеете лично, вы можете потерять все, что вы владеете, в том числе другой недвижимости и ваши личные активы. Если корпорация владеет домом, и вы осторожны, это трудно прорвать завесу и расширить масштабы потерь на активы другой корпорации, или к вашему личному имуществу. Она также обеспечивает некоторую защиту в другом направлении, но труднее настроить должным образом. Теоретически, это должно быть возможно получить иск лично, и имеет свое право собственности в свойствах экранированных от этого решения.

Кстати, я обычно презираю АСЖ, но это звучит как ваши может быть большим для того, что вы хотите сделать.